임대차 기간 중 집주인이 집을 담보로 대출받으면서 근저당권을 설정할 수 있습니다. 세입자의 동의가 항상 필요한 것은 아니지만, 등기 시점과 세입자의 대항력·확정일자에 따라 보증금 회수 순위가 달라질 수 있습니다.
근저당권 설정만으로 임대차가 끝나지는 않습니다
집주인이 소유자라면 통상 세입자 동의 없이 주택에 근저당권을 설정할 수 있습니다. 근저당이 생겼다고 임대차계약이 바로 해지되거나 세입자가 즉시 퇴거해야 하는 것은 아닙니다. 다만 대출을 갚지 못해 경매가 진행되면 보증금 회수에 영향을 줄 수 있으므로 등기부등본을 확인하는 것이 좋습니다.
등기 시점과 확정일자를 확인하세요
주택을 인도받고 주민등록을 마쳐 대항력을 갖춘 뒤에는 그보다 나중에 설정된 근저당권보다 임차인의 권리가 앞설 수 있습니다. 보증금 배당에서 우선변제를 받으려면 확정일자도 중요합니다. 반대로 근저당권이 먼저 설정됐다면 그 채권이 선순위일 수 있어, 경매대금이 부족할 경우 보증금 전액을 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 계약 당시의 등기부와 현재 등기부를 비교하고, 전입신고·확정일자 날짜도 함께 확인하세요. 갱신하면서 보증금을 올렸다면 증액분은 기존 보증금과 순위가 다를 수 있으므로 변경 계약서에 확정일자를 받아 두는 편이 안전합니다.
자주 묻는 질문
집주인이 근저당을 설정하기 전에 세입자에게 알려야 하나요?
일반적으로 임대 중 근저당 설정에 세입자의 동의가 필요한 것은 아닙니다. 다만 계약 전에는 등기부를 확인하고, 계약서에 담보권 설정 제한 약정을 두었다면 그 약정 위반 여부를 별도로 살펴야 합니다.
근저당이 설정되면 계약을 바로 해지할 수 있나요?
근저당 설정만으로 임차인이 언제나 계약을 해지할 수 있는 것은 아닙니다. 계약 내용이나 구체적 사정에 따라 달라질 수 있으므로, 경매 위험이나 약정 위반이 있다면 관련 자료를 확인해야 합니다.