전입신고와 확정일자는 모두 보증금 보호에 중요하지만, 각각의 효력은 다릅니다. 특히 입주 당일에는 대항력이 바로 생기지 않을 수 있어 날짜를 정확히 챙겨야 합니다.
대항력은 주택 인도와 전입신고가 기준
임차인이 주택을 인도받아 점유하고 주민등록을 마치면 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다. 다만 효력은 두 요건을 모두 갖춘 날의 다음 날부터 발생합니다. 확정일자를 먼저 받아 두었더라도, 실제 입주와 전입신고가 늦으면 대항력은 그 요건을 갖춘 뒤에야 생깁니다.
우선변제권에는 확정일자도 필요
보증금을 경매 등에서 다른 권리자보다 우선해 배당받으려면 대항요건에 더해 임대차계약서의 확정일자가 필요합니다. 전입신고와 입주를 마친 당일에는 대항력이 아직 발생하지 않으므로, 그날 설정된 근저당권 등이 임차인보다 앞설 가능성이 있습니다. 계약 전과 잔금 지급 전 등기부등본을 확인하고, 입주·전입신고·확정일자를 가능한 한 신속히 갖추는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
확정일자만 받으면 보증금이 보호되나요?
아닙니다. 확정일자만으로는 대항력이나 우선변제권이 완성되지 않습니다. 주택을 인도받고 주민등록을 마친 뒤 확정일자까지 갖춰야 우선변제권을 인정받을 수 있습니다.
전입신고와 확정일자를 같은 날 받아도 되나요?
가능합니다. 다만 대항력은 요건을 갖춘 날의 다음 날부터 생기므로, 같은 날 등기된 담보권과의 순위 문제가 생길 수 있습니다. 잔금일의 등기부 변동 여부도 확인하세요.